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广州试水“租购同权”:房地产改革进行时
20:12:52   美亚智库   夏凉风      阅读数:8260
“租购同权”也好,九部委发展住房租赁市场的《通知》也好,国家正在讨论的征收房产税的政策也好,都在向外释放一个信号:原来躺在房本、户籍上吃“红利”的行为在未来可能行不通了,国家选择了改革,并在把改革推向深水区。

7月17日下午,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(以下简称《方案》),《方案》明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。


“租购同权”一时间成为热门词汇,在各类搜索指数中直线上升。

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图1:“租购同权”七日关注趋势(来源:360指数)


一、广州:国有租房公司出现,首提让租者幸福居住


这一次广州颁布的《方案》之所以吸引舆论,主要与其提出的“租购同权”、“成立市级房屋租赁投资公司”、“商业用房可改造成住房出租”等几大主要政策相关。


7月17日22时24分,认证为“南方都市报公号”的微信公众号“咩事”以《广州重磅新政!国有租房公司出现,首提让租者幸福居住!房价会跌吗》为题发布了第一条自媒体报道,截至到7月21日15时,该文章阅读量为11184次,在文章末尾,“咩事”也提出了广大民众最关心的问题之一:“租房新政出台,广州楼价会降点吗?”据此前国家统计局公布的2017年6月国内70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,广州成为唯一一个房价环比仍在上涨的一线城市,6月相比5月微涨了0.5%。也许这正是广州租赁新政出台的原因之一。

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图2:舆情传播趋势图(来源:知微事见)


2017年07月18日 13时17分,财新网首次以《方案》中“租购同权”为题进行报道,这也拉开“租购同权”热词攀升的序幕。广州《方案》除了带热了“租购同权”,还首次提出“让租者幸福居住”的口号,其中既包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策,也包括房屋出租税收减免、允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施。


二、业内:有待观察 网民:意义不大


尽管“租购同权”实施细则还未公布,但有业者表示,“租售同权”看起来很美,但操作起来困难重重。若真想达到“同权”目的,还需先解决户籍差异、人口与房子挂钩、教育资源不均等问题。至于“租售同权”能否抑制房价过快上涨,同样有待观察。 

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图3:广州发布“租购同权”通知截图(来源:广州政府官网)


对于此有人解读为:租房也可上名校。其实细读可以发现,该政策是建立在“符合条件”的基础之上的。具体要求包括:具有广州本市户籍的适龄儿童、少年,人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生,符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。此外,承租人要符合本地无房、租房有备案两个条件。在此情况下,广州教育部门有责任为这三类承租者子女安排义务教育学校,且可以是政府补贴的民办学校。简单说,符合上述条件的租房者子女在广州都会有书读,但不保证一定上片区学校,而是统筹安排。


资深教育界人士指出,租购同权中的“权”,只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格,并不是拥有读名校的资格。至于学位分配的先后问题,则按照现有政策执行,“从今年部分中心区域的入学政策来看,有广州户籍,想靠租房入读名校其实并没有那么简单。”


对此,网民“个有趣的人而已”担忧:医疗教育公共资源没有增加的情况下,让租房人也来加入分享,表面上支持资源共享,实际上价高者得。本地地主多了个生财之道罢了,穷人继续互相厮杀。网民“放飞自我的搞笑青年”也表示:解决问题的根本不在于租售同权,而在于加大教育投资建设力度,逐步实现教育资源平衡优化!


除学区房之外,楼市价格、租赁市场价格也是业界人士及网民议论的焦点问题。网民“夺情一箭”评论称“跟香港当年一模一样,先是房价,后来是房租,一路狂飙。”网民“反者--道之动”也指出“当大众买不起房的时候,就开始涨租金了,涨到租不起。”网民“什么都没有先生_”呼吁“鼓励租购同权,未来土地出让也以开发商自持租赁为主,导致可售房源越来越少,结果还不是房价越来越高?那些奢望房价会降的朋友们醒醒吧。”


《经济观察报》张林撰文对广州新政表示忧虑:从当下推出的租房租赁新政看,还只是出于贯彻和落实国务院和广东省的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出的租购同权仅限于义务教育阶段的子女入学,而且仅对于本地及积分落户的人群适用。这些规定相对于学区不那么严格的地区来说,可以说并无政策上的新意。


人民网则点评广州“租购同权”新政时称“长期来看,广州施行此举,对于其他城市的示范意义更大。租购同权如果能得到有效实施,对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用,对于提升和稳定租金回报率意义重大。”


三、国家推动房产改革进行时


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图4:搜索“租购同权”地域频率(来源:360指数)


7月21日,媒体报道住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,住房租赁试点选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位,相关城市网民搜索“租购同权”的频次出现明显上升趋势。


本月上旬,深圳提出,引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。也是在本月,上海市上报的松江区《关于完善建设用地使用权二级市场试点的实施方案》(以下简称“实施方案”)得到国土资源部批复。实施方案中,就包括对租赁住房土地供应机制的创新性尝试与探索。国土资源部希望通过试点地区的工作,探索创新和示范带动作用,形成一批可复制、可推广的试点成果,汇总一批典型案例,为修改完善相关法律法规提供支撑。几乎与上海市报送的实施方案得到国土资源部批复的同时,上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块,“只租不售”的运营模式在上海尚属首次。项目建成后,将至少提供租赁住房1897套房源。至此,上海、深圳等一线城市已先后出台加快租赁住房发展的政策。


此前的4月5日,人民日报官微曾发文提及,“作为新区,也应该为来雄安立业、创业的人员,提供买得起、住得好、品质优的住房,无论是房价,还是房屋的品质、居住的环境,及生活的配套等,应该明显地优于北京。”人民日报文章确曾提出雄安新区“可能试行以公租房、廉租房为主的建设模式”。


早在2016年中央作出决定,大力培育住房租赁市场。2017年上半年,《住房租赁与销售条例》完成编制,向社会征求意见。在这些中央精神和法律征求意见中,发展住房租赁企业,都占有重要位置。


雄安对应的是北京,广州深圳也已行动起来,九部委也制定了未来12座试点城市,以国家带头推行的房地产改革试点已经开始进行,可以预想,如果未来雄安、以及广州、深圳在内的12大试点城市获得成功,相关的改革可能会在全国推广,撬动一直以来国人根深蒂固的“房产热”,让房子回归其居住属性。至于很多人担忧的户籍问题,九部委的《通知》中明文规定“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务。”加之此前国务院办公厅提出非本地户籍承租人按照有关规定申领居住证,“享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务,”各地将全面落实这一要求。也就是说,部分户籍已经放开甚至未来还会有更多配套措施支持房地产改革。


在广州“租购同权”措施出台的几天后,九部委的《通知》也会让更多国内的一二线城市的决策者们彻夜难眠,未来的经济竞争,是城市之间的竞争,城市的竞争是人才的竞争。


6月23日武汉喊出支持百万大学生留汉创业就业;6月29日长沙提出五年吸引100万人才;西安也提出“五年投入38亿,引才育才100万”的目标……“抢人大战”首先从安居乐业开始,各地为了留住人才,势必要跟进广州或者出台比广州更吸引人的措施以留住人才。“租购同权”也好,九部委发展住房租赁市场的《通知》也好,国家正在讨论的征收房产税的政策也好,都在向外释放一个信号:原来躺在房本、户籍上吃“红利”的行为在未来可能行不通了,国家选择了改革,并在把改革推向深水区。


一个国家和民族,始终是要给年轻人希望,要给人才留下希望。因为只有人才,才是最有价值的。

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